Welche Erschließungskosten anfallen und wie ihr sie (teilweise) vermeidet

Bei den Erschließungskosten handelt es sich um obligatorische Abgaben, die beim Kauf eines Grundstücks oftmals gerne übersehen werden. Um euch vor den damit verbundenen, unangenehmen Konsequenzen zu bewahren, liefern wir euch in diesem Beitrag die wichtigsten Fakten rund um das Thema „Erschließungskosten“.

Erschließungskosten werden in der Kategorie der Baunebenkosten angesiedelt. Sie sind notwendig, um ein Grundstück baureif zu machen. Konkret bedeutet dies, dass sie den Anschluss eures Grundstücks an die Ver- und Entsorgungsnetze sicherstellen.

Dazu zählen unter anderem

• Wasser- und Stromnetz,
• Telefon- und Kabelfernsehnetz,
• weitere technische Netze
• sowie die Infrastruktur.

Technische und verkehrsmäßige Erschließungskosten

In der Fachwelt wird entsprechend zwischen sogenannten technischen und verkehrsmäßigen Erschließungskosten unterschieden. Anschlüsse an die Kanalisation, die öffentliche Wasserversorgung, Gas und Elektrizität sowie Kabelfernseh- und Telefonnetz werden der Rubrik der technischen Erschließungsgebühren zugeordnet.

Im Rahmen der verkehrsmäßigen Erschließungskosten wiederum werden Bereiche wie Beleuchtung, Straßenbau, Kinderspielplätze, Gehwege, Lärmschutz und öffentliche Grünflächen abgedeckt.

Eine Herausforderung der Erschließungskosten besteht zweifellos darin, dass sich diese im Vorfeld in der Regel nicht genau berechnen und somit nur schwer einkalkulieren lassen. Wie hoch die Erschließungskosten genau sind, hängt unter anderem von der jeweils zuständigen Gemeinde, den anfallenden Arbeiten sowie der Lage des Baugrundes ab.

Die Höhe von Erschließungskosten inklusive Berechnung und Einflussfaktoren

Handelt es sich um Baugrund, der sich in der Nähe einer Hauptanschlussstelle befindet, so fallen die Kosten vergleichsweise gering aus. Verlangt der Anschluss jedoch eine komplette straßenbauliche Erschließung in Form von Straßen und Versorgungsquellen, so müsst ihr mit einem überdurchschnittlich hohen Erschließungsbeitrag rechnen.

Bis zu 90 Prozent der anfallenden Kosten kann die Kommune von euch als Grundstückseigentümer verlangen.

Dass wir aufgrund der Fülle an einflussnehmenden Faktoren in Bezug auf die genauen Erschließungskosten keine pauschalen Angaben machen können, haben wir bereits angesprochen. Jedoch gibt es einige Richtwerte, die euch vielleicht eine etwas genauere Vorstellung von den möglicherweise anfallenden Kosten geben.

Für Gas liegen diese bei rund 2.000 Euro, für Wasser zwischen 2.000 und 5.000 Euro, für Strom bei etwa 3.000 Euro und für Telekommunikation bei rund 1.000 Euro. Auch bei diesen Angaben ist je nach Beschaffenheit eures Grundstücks mit zum Teil großen Schwankungen zu rechnen.

Die Gemeinden und Ämter haben die Zügel in der Hand

Abgesehen von der Schwierigkeit, die genaue Höhe der anfallenden Erschließungskosten zu berechnen, bereitet auch die Tatsache, dass ihr als Grundstücksinhaber über den genauen Zahlungstermin im Unklaren gelassen werdet, ein gewisses Unbehagen.

De facto werden der Gemeinde in Bezug auf die Einforderung der Gebühr zur Erschließung größtmögliche Freiheiten eingeräumt. Selbst wenn seit dem ursprünglichen Hausbau Jahrzehnte verstreichen, können die im Nachhinein zur Zahlung aufgeforderten Grundstücksbesitzer rechtlich keinen Einspruch erheben.

Hat die Gemeinde beispielsweise ihre Arbeiten zur Optimierung der Straßenbeleuchtung zur Zeit der Fertigstellung des Hausbaus noch nicht beendet, so kann sich der Erhalt eines Forderungsschreibens verzögern. Bei dem Anschluss des Grundstücks an eine asphaltierte Straße bedeutet dies, dass ihr im schlimmsten Fall mehrere Jahre auf ein Rechnungsschreiben warten müsst.

Schließlich ist es mit dem Anlegen der Straße allein nicht getan. Vielmehr ist noch die Ergänzung um Bürgersteige und Grünstreifen erforderlich. Nach Beendigung der Erschließungsmaßnahmen kann sich die Gemeinde zudem vier Jahre Zeit lassen, um die jeweiligen Zahlungsbescheide zu versenden.

Ebenfalls berücksichtigen solltet ihr, dass es der Gemeinde freisteht, nach einer pauschalen Berechnung der potentiell anfallenden Erschließungskosten eine Vorauszahlung zu verlangen.

Zahlungspflichtiger und Empfänger der Erschließungskosten

Erschließungskosten fallen an, wenn ein Grundstück an grundlegende Infrastrukturen wie Wasser, Abwasser, Strom, Gas, und kommunale Verkehrsnetze angebunden wird. Normalerweise werden diese Gebühren von euch als Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigter getragen.

Die genauen Kosten hängen von mehreren Faktoren ab, darunter

• die Lage des Grundstücks,
• der Umfang der erforderlichen Arbeiten
• und die Tarife der Versorger oder der Gemeinde.

Unterschiedliche Zahlungsempfänger

Die Empfänger dieser Kosten variieren je nach Dienstleistung. Für Wasser- und Abwasseranschlüsse sind es die lokalen Versorgungsunternehmen oder spezialisierte Wasserversorgungsverbände. Strom- und Gasanschlüsse werden ebenfalls direkt mit den jeweiligen Versorgungsunternehmen abgerechnet.

Kommunikationsdienste, zum Beispiel Telefon und Internet, werden durch Telekommunikationsanbieter bereitgestellt und abgerechnet. Die Kosten für die Anbindung an Straßen und andere verkehrstechnische Infrastrukturen gehen meist an die lokale Kommune oder Stadtverwaltung, die für die Planung, Errichtung und Instandhaltung öffentlicher Wege und Einrichtungen verantwortlich ist.

Die potenziellen Kosten ermitteln

Es ist von großer Bedeutung, dass ihr euch frühzeitig über die zu erwartenden Erschließungskosten informiert. Euer Ziel sollte es schließlich sein, unerwartete Ausgaben zu vermeiden.

Die Höhe dieser Kosten könnt ihr durch direkte Anfragen bei den zuständigen Stellen oder durch Einholung von Angeboten von Versorgungsunternehmen und der Kommune im Vorfeld der Bauplanung klären.

Tipps zur Vermeidung von Erschließungskosten

Um Erschließungskosten effektiv zu vermeiden oder zu minimieren, gibt es verschiedene Ansätze, die ihr verfolgen könnt. Neben der Wahl eines bereits fertiggestellten Hauses, um Erschließungskosten gänzlich zu umgehen, ist die Entscheidung für ein vollständig erschlossenes Grundstück eine kluge Alternative. Wichtige Anschlüsse sind hier bereits vorhanden.

Bei teilweise erschlossenen Grundstücken fallen zwar geringere Kosten an, aber es ist wichtig, dass ihr die noch anfallenden Erschließungskosten genau prüft.

Eine gründliche Recherche und Planung sind essenziell:

1. Informiert euch bei der Gemeinde über den Erschließungsstatus und mögliche zukünftige Bebauungspläne.
2. Vergleicht die Kosten zwischen verschiedenen Grundstücken und Regionen.
3. Berücksichtigt auch die langfristigen Vorteile einer guten Infrastruktur.

Zusätzlich können Verhandlungen mit dem Verkäufer über die Übernahme der bereits angefallenen oder noch anfallenden Erschließungskosten sinnvoll sein. Manchmal ist es möglich, diese Kosten im Kaufpreis des Grundstücks zu berücksichtigen.

Ein weiterer Tipp ist die Einbeziehung eines Fachexperten oder eines Bauunternehmens in die Planungsphase, der bei der Abschätzung der notwendigen Arbeiten und Kosten helfen kann. Dies kann auch dazu beitragen, Überraschungen und unerwartete Ausgaben zu vermeiden.

Berücksichtigt die Erschließungskosten bei der Planung eures Hauses

Möchtet ihr mehr Gewissheit zu möglichen Erschließungskosten haben, so solltet ihr bei eurem Fertighausanbieter, dem Bauamt oder der Gemeinde nachhaken, welche Kosten tatsächlich auf euch zukommen. Beim zuständigen Bauamt könnt ihr Informationen über anstehende Erschließungsmaßnahmen und deren Kosten mit Fokus auf euer Baugrundstück einholen.

Einkalkulieren solltet ihr zudem Sanierungsarbeiten und die daraus entstehenden Wiederherstellungskosten, die häufig ebenfalls von euch als Anlieger getragen werden müssen. Dabei kann es sich beispielsweise um eine sanierungsbedürftige Fahrbahndecke oder Kanalmängel handeln.

Nach allen Unkenrufen kommt nun auch eine gute Nachricht. Und die lautet, dass ihr Erschließungskosten für euer Grundstück von der Steuer absetzen könnt. Ob es sich dabei nun um haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen handelt, oder ob die Arbeiten direkt auf dem Grundstück oder der davor verlaufenden öffentlichen Straße ausgeführt werden, ist zweitrangig.

Zusammenfassend ist hier festzuhalten, dass es bei dem Thema Erschließungskosten wie bei allen anderen Schritten des Hausbaus auf eine genaue Planung ankommt. Entsprechend solltet ihr, um vor bösen Überraschungen gefeit zu sein, im Vorfeld ausreichend Informationen einholen.

Dazu zählen detaillierte Auskünfte zu dem „Erschließungs-Status“ der für euch interessanten Grundstücke, wenn möglich eine Aufstellung der potentiell anfallenden Kosten sowie Optionen, um diese von der Steuer abzusetzen.

Da es sich bei den in diesem Beitrag diskutierten Erschließungskosten um ein sehr komplexes Thema handelt, sind Ergänzungen und Anregungen immer gerne gesehen. Solltet ihr also auf Erfahrung oder fachlichem Know-how beruhende Ratschläge, Tipps oder einfach nur Anmerkungen haben, so freuen wir uns über einen Kommentar von euch.

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